Hisseli Arsada Yapılan Ev Kime Ait Olur? (Muhdesatın Aidiyeti Davaları Üzerine Hem Hukuki Hem Pratik Bir Bakış)
- Murat Demir
- 12 Eyl
- 7 dakikada okunur
Hisseli tapular, mülkiyet sorunlarına sıkça neden olan bir durumdur. Bu tür taşınmazlarda yapılan evlerin veya diğer yapıların kime ait olduğu sorusu, özellikle hisseli arazilerde en çok sorulan konulardan biridir. İşte bu yazıda, muhdesatın aidiyeti ile ilgili hukuki ve pratik detayları ele alacağız.
Muhdesatın Aidiyeti Nedir?
Muhdesatın aidiyeti, bir taşınmaz (arsa, arazi vb.) üzerinde sonradan inşa edilen yapı, bina, sabit tesisat gibi unsurların mülkiyetinin kime ait olduğunu belirlemeye yönelik hukuki bir durumdur. Bu konuda taraflar arasında oluşan ihtilafların çözümü için, genellikle mahkemelere başvurulmaktadır. Özellikle, hisseli taşınmazlarda bu sorun daha da karmaşık bir hal alabilir.
Bu kapsamda açılan muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, esasen bir tespit davası niteliğindedir. Davacı, dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatın (örneğin bina, yapı, ağaç, sabit tesis vb.) bizzat kendisi tarafından meydana getirildiğini veya mülkiyetinin kendisine ait olduğunu ileri sürerek, bu durumun mahkeme kararıyla tespitini talep etmektedir. Muhdesatın aidiyetine ilişkin tespit davası, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 106. maddesi uyarınca açılan bir tespit davasıdır. Söz konusu dava ile taraf, muhdesat üzerindeki mülkiyet hakkının tespitini talep etmektedir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, uygulamada özellikle hisseli taşınmazlarda, fiilen kullanımın malikler arasında paylaşılmış olması hâlinde sıkça başvurulan bir yoldur. Bu dava ile, taşınmaz üzerindeki sabit unsurların mülkiyetinin kimde olduğu yasal zeminde netleştirilerek, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi amaçlanır.
Hisseli Arsada Yapılan Ev Kime Ait Olur?
Hisseli arsalarda yapılan evlerin kime ait olduğuna dair tespit davası, özellikle ortaklık giderilmesi gibi durumlarda önem taşır. Ancak, bu konuda dikkat edilmesi gereken bazı noktalar vardır:
Ortaklık durumu: Eğer arazinin tapusu birden çok kişiye ait ise, arsa üzerinde yapılan yapıların kime ait olduğunu belirlemek gerekir.
Hukuki süreç: Tespit davası açılarak mahkemeden belirlenmesi sağlanabilir. Davayı, taşınmaz üzerinde muhdesatı inşa eden kişi açar ve bu işlemin tapu kayıtları üzerinden yapılması gerekir.
Delil durumu: Mahkemeye sunulacak delillerle, muhdesatın kime ait olduğu ispat edilmelidir.
MUHDESATIN AİDİYETİNİN TESPİTİ DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?
Yargıtay 7.Hukuk Dairesi'nin 2010/3811 Esas ve 2010/5719 Karar sayılı "Muhtesatın aidiyetinin tespiti davalarında, ortaklığın giderilmesi davasının yargılaması sırasında muhtesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kayıtsız ve koşulsuz kabul edenler dışında kalan ve muhtesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu maliklerinin davada taraf olmaları zorunludur." içtihadı uyarınca da muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, muhdesat üzerindeki mülkiyet iddiasına itiraz eden veya bu iddiayı kabul etmeyen tüm taşınmaz maliklerine karşı yöneltilmek suretiyle ikame edilmelidir.
MUHDESATIN AİDİYETİNİN TESPİTİ DAVASINDA DAVA ŞARTLARI NELERDİR?
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası sadece taşınmazlar için açılabilir.
Dava konusu yapılacak olan muhdesatın (örneğin; bina , müştemilat, ağaç vb.) taşınmaz üzerinde fiilen mevcut olması gerekir.
Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapı, tesis, ağaç, bağ veya bahçe gibi sabit nitelikteki muhdesatın taşınmaz malikinden farklı bir kişi tarafından kendi iradesi ve malzemesiyle inşa edilmiş, dikilmiş ya da oluşturulmuş olması gerekir. Başka bir ifadeyle dava konusu muhdesatın taşınmaz malikinden ayrı bir şahsın fiili ve ekonomik katkısıyla meydana gelmiş olması gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/8-1854 Esas ve 2019/1096 Karar sayılı "Tespit davalarının görülebilmesi için güncel hukuki yararın bulunması (HMK m. 106/2) ve dava sonuçlanıncaya kadar da güncelliğini kaybetmemesi gerekir. Öğretide ve Yargıtay’ın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması, Kamulaştırma Kanunu’nun 19. maddesi hükmünün uygulanma imkânının bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabul edilmektedir." içtihadı uyarınca muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açılabilmesi için güncel hukuki yararın bulunması şart olup
Bu haller;
Taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının bulunması,
Kentsel dönüşüm uygulamasının bulunması ya da
Kamulaştırma işleminin bulunması olarak sayılmıştır. Aksi halde Hukuki yararın bulunmadığından davanın, dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddine karar verilecektir.
MUHDESATIN AİDİYETİNİN TESPİTİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında ASLİYE HUKUK MAHKEMELERİ görevlidir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında TAŞINMAZIN/MUHDESATIN BULUNDUĞU YER MAHKEMESİ YETKİLİDİR. (HMK Md.12: Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.)
MUHDESATIN AİDİYETİNİN TESPİTİ DAVASINDA ZAMANAŞIMI
Söz konusu dava muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi amacıyla açılan bir tespit davası niteliğindedir. Tespit davaları, davacının bir hakkının varlığının veya yokluğunun saptanmasına yönelik olduğundan bu davaların açılması kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak kadastro geçen taşınmazlar bakımından ilgili kanunda 10 yıllık hak düşürücü süre öngörüldüğü için kadastro işlemleri yapıldıktan sonra buna ilişkin hakkını ileri süren kişi 10 yıl içinde dava açmalıdır.
MUHDESATIN AİDİYETİNİN TESPİTİ DAVASINDA HARÇLAR VE YARGILAMA GİDERLERİ
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, nispi harca tabidir. Harçlar bakımından; davacı muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açarken muhdesatın toplam değerinden kendi iddia ettiği pay oranına isabet eden kısım kadar değeri esas alarak nispi harç ödemelidir. Dava açılışında ödenen harç miktarı, yargılama sırasında bilirkişi marifetiyle yapılacak olan keşif sonucu muhdesatın gerçek değeri ortaya çıkacak olup bunun üzerinden harçlar tamamlanacaktır.
Yargıtay 8.Hukuk Dairesi'nin 2017/16686 Karar sayılı "Muhdesatın tespiti davalarında davanın konusu (müddeabih) davalıların payına isabet eden muhdesat değeri (zemin bedeli hariç) olup; yargılama sonucunda hüküm altına alınacak nispi karar ve ilam harcının bu müddeabih esas alınarak hesaplanması gerektiği gibi, taraflar yararına takdir edilecek vekalet ücretlerinin hesaplanmasında ayrıca, bu müddeabihin yargılama sırasında harcı yatırılan /tamamlanan kısmının esas alınması gerekir. Aynı şekilde, az yukarıda açıklanan esaslar dikkate alınarak yargılama sonucunda hüküm altına alınacak nispi karar ve ilam harcından ve 6100 sayılı HMK’nın 326/2. maddesi uyarınca hesaplanacak yargılama gideri ile davacı yararına takdir edilecek vekalet ücretinden, her bir davalının, dava konusu taşınmazın tapuda paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı olması halinde tapudaki payları, elbirliği mülkiyetinin sözkonusu olması halinde ise miras payları göz önünde bulundurularak sorumlu tutulmaları gerekir." içtihadı da bu yöndedir.
MUHDESAT VE ARAZİNİN DEĞERİNİN TESPİTİ
Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2018/6546 Esas ve 2019/6660 Karar sayılı "Takibin dayanağı olan ilam incelendiğinde; borçlunun mülkiyetin (muhtesatın) tespitine ilişkin talebinin mahkemece reddedildiği görülmektedir. Bu durumda, takibe konu ilam borçlu yönünden mülkiyet tespitine ilişkin olup, kesinleşmeden icraya konulması mümkün olmadığı gibi, ilamın fer’i niteliğindeki alacaklar da ilam kesinleşmeden icraya konulamaz. O halde mahkemece takibin iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile şikayetin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir." içtihadı uyarınca da Muhtesatın aidiyetinin tespitine ilişkin ilam kesinleşmeden icraya konulamaz. Aynı şekilde ilamda yer alan yargılama giderleri ve vekalet ücreti de ilamın fer’i niteliğinde olduğundan kesinlemeden icraya konulamayacaktır.
Pratik Çözümler
Muhdesatın aidiyeti hukuki bir konu olmakla birlikte, pratikte doğru adımların atılması önemlidir. İşte dikkat edilmesi gereken bazı noktalar:
Uzman Avukat Desteği: Konunun karmaşık olması nedeniyle, uzman bir avukattan destek almak en doğru yol olacaktır. Avukat, hukuki süreçleri daha etkin bir şekilde yürütmenin yanı sıra, tarafların haklarını koruma konusunda da yardımcı olacaktır.
Dava Sürecini Takip Etmek: Davanın açılmasının ardından, süreci yakından takip etmek önemlidir. Mahkemeye sunulacak belgelerin tam olması, sürecin sağlıklı bir şekilde ilerlemesine katkı sağlar.
İyi Bir Delil Girişi: Mahkemeye sunulacak belgelerin ve tüm delillerin eksiksiz olması, davanın sonucunu olumlu etkileyebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapuda bina gözükmüyor, ev kime ait olur?
Eğer bina tapuda görünmüyorsa, ancak evin sahibi olduğunu iddia eden bir kişi varsa, bu kişi mahkemeye başvurabilir. Tespit davası açarak, evin aidiyetinin belirlenmesini isteyebilir.
Ortak tapulu arazide ağaç dikenin hakkı nedir?
Ortak tapulu arazide ağaç diken kişi, ağaçların sahibi olarak kabul edilebilir. Ancak, arazinin diğer maliklerinin onayı ve rızası olması önemlidir.
Başkasının arsasına ev yapılırsa ne olur?
Başkasının arsasına izinsiz ev yapıldığında, bu durum hukuki anlamda ciddi sorunlar doğurabilir. Taşınmazın sahibi, kendisine ait olan taşınmaz kapsamında hukuki işlem başlatma hakkına sahiptir.
İLGİLİ DİĞER YARGITAY KARARLARI
Muhdesatın Niteliği Hakkındaki Yargıtay Kararı:
Yargıtay 4.Hukuk Dairesi T.1.10.2001, E.2001/4653 K.2001/8781 “Bağevi ve ağaçlar dışında kalan ve tespiti istenilen öteki hususlar, tamir ve ıslah gibi faaliyetlere ilişkindir. Bunlar, oluşturulmuş bir muhtesat niteliği taşımaz. Bu itibarla, ortaklığın giderilmesi davasının bu faaliyetlerin tespiti davası için hukuki yarar oluşturması düşünülemez...”
Muhdesatın Hukuki Niteliği Hakkında:
Yargıtay 18.Hukuk Dairesi T.24.4.2001, E.2001/2897 K.2001/4070 “satış yolu ile ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde bina vs. gibi muhdesat varsa, bunlar Medeni Kanunun 619 maddesi gereği arzın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilecektir...”
Muhdesatın Hukuki Niteliği Hakkında:
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi T.23.12.2002, E.2002/8002 K.2002/8097 “Dava konusu taşınmaz üzerinde bina ağaç vesaire gibi muhtesat varsa bunlar MK.684. maddesi gereğince arzın bütünleyici parçası sayılırlar ve paylaşmanın satış yoluyla yapılması halinde arzla birlikte satılması gerekir...”
Muhdesatın Tapu Sicilinde Gösterilmesi:
Yargıtay 16.Hukuk Dairesi T.14.9.1995, E.1995/4109 K.1995/5195 “Öte yandan, taşınmaz üzerindeki ağaçların 2025 yaşlarında olduğu, satış tarihinden önce kayıt malikleri tarafından dikildiği, ağaçların tapu dışı satın almaya dayanan kişi tarafından dikilmediği dosya kapsamı ile sabittir. Bu nedenle, muhdesatın kayıt maliklerine ait olduğunun kabulü gerekir. Hal böyle olunca; Mahmut tarafından açılan davanın reddine, (M.B.) ve (M.Ç.) tarafından açılan davanın kabulü ile tutanağın beyanlar hanesindeki şerhin de kaldırılması suretiyle taşınmazın payları oranında adlarına tesciline karar verilmesi gerekirken...”
Muhdesatın Hukuki Niteliği Hakkında:
Yargıtay 7.Hukuk Dairesi T.23.1.2013, E.2012/7068 K.2013/365 “Ne var ki, böyle bir istemle dava açılması halinde “Çoğun içinde azı da vardır” kuralı gözetilerek diğer koşulların da varlığı halinde davanın kısmen kabulü ile muhtesatın davacı tarafından meydana getirildiğinin tespitine karar verilmesi gerekir...”
Muhdesatin Aidiyetinin Tespiti Davasında Hukuki Yarar:
Yargıtay 7.Hukuk Dairesi T.19.10.2011, E.2011/5462 K.2011/6167 “aidiyetin tespiti davasının açıldığı günde taşınmaz hakkında yapılan bir kamulaştırma işlemi bulunmadığı gibi, taşınmazda paydaş olmadığından ortaklığın giderilmesi davasına da konu olamayacağı gözetildiğinde, davacı tarafın dava açmakta hukuksal yararının bulunmadığının kabulü gerekir. Davacı tarafın bu halde eda nitelikli sebepsiz zenginleşme davası açabileceği kuşkusuzdur...”
Muhdesatin Aidiyetinin Tespiti Davasında Hukuki Yarar:
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi T.06.11.2018, E.2016/22416 K.2018/11055 “Bu durumda, yargılama sırasında taşınmazın satılmasıyla hukuki yarar şartı gerçekleşmiştir. Eş söyleyişle, davanın açıldığı tarihte noksan olan dava şartı hükmün verildiği tarihte mevcuttur...”
Muhdesatin Aidiyetinin Tespiti Davasında Taraflar:
Yargıtay 7.Hukuk Dairesi T.12.10.2010, E.2010/3811 K.2010/5719 “muhtesatın aidiyetinin tespiti davalarında, ortaklığın giderilmesi davasının yargılaması sırasında muhtesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kayıtsız ve koşulsuz kabul edenler dışında kalan ve muhtesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu maliklerinin davada taraf olmaları zorunludur...”
Muhdesatin Aidiyetinin Tespiti Davasında İspat Yükü:
Yargıtay 7.Hukuk Dairesi T.20.3.2012, E.2011/3652 K.2012/1965 “Muhtesat aidiyetinin tespiti davalarında kanıt yükü, davacı taraf üzerinde olup, davacı taraf muhtesatı kendi adına ve hesabına meydana getirdiğini her türlü delille kanıtlayabilir... mahkemece davacıya yemin teklifi hakkını kullanıp kullanmayacağı hatırlatılıp, kullanmak istediği takdirde sonucuna göre karar vermek gerekir...”
Yorumlar