Emlak Rayiç Bedeline Nasıl İtiraz Edilir? (2025 Rehberi)

Ev sahipleri için emlak rayiç bedeli, mülk sahipliği hakkında önemli bir konudur. Eğer rayiç bedelinizin yüksek olduğunu düşünüyorsanız, itiraz etme yoluna gidebilirsiniz. Bu rehber, 2025 yılı itibariyle emlak rayiç bedeline nasıl itiraz edileceğini adım adım açıklayacaktır.

Emlak Rayiç Bedeli Nedir?

Emlak rayiç bedeli, bir taşınmazın(arsa, arazi ya da bina vb.) bağlı bulunduğu belediye tarafından belirlenen birim metrekare değeridir. Bu bedel emlak vergisi hesaplamasında, tapu harcı ödemelerinde, veraset ve intikal vergisi işlemlerinde, kentsel dönüşüm projelerinde, belediyelere yapılan çeşitli beyanlar vb. resmi işlemlerde kullanılır.

Emlak rayiç bedeli 4 yılda bir belediyelerde kurulan Takdir Komisyonu tarafından hesaplanır.  (213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun  "Emlak Vergisine Ait Bedel Ve Değerlerin Tespiti, İlanı Ve Kesinleşmesi" başlıklı mükerrer 49. maddesinin (b) fıkrasına göre belirlenmektedir.) Belirlenen rayiç bedeller, bir sonraki dört yıllık dönemde her yıl yeniden değerleme oranına göre arttırılır. Hesaplamada esas alınan arsa ve arazi birim değerleri, takdir komisyonlarınca belirlendiği yılın ardından gelen ikinci yıldan itibaren, her yıl bir önceki yılın değeri üzerinden, Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak uygulanır. ( 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu Madde 29)

Belediyelerce kurulan Takdir Komisyon Kurulları mahalle ve caddelerin 4 YILDA 1 olmak üzere asgari arsa birim metrekare değer artışlarını değerlendirirken işyerlerine ve meskun yerlere uzaklık/yakınlık, ulaştırma durumu, meydan, sahil, cadde ve sokak durumu, su, elektrik, gaz, kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinden faydalanma durumu, imar ve istikamet planındaki durumu, inşaatın nevi ve alanı ile topoğrafik durum gibi hususların göz önünde bulundurulacağı ve yine Maliye Bakanlığı tarafından açıklanan yeniden değerlendirme oranları dikkate alınarak değerlendirmenin yapılması gerektiği düzenlenmiştir.(Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük'ün 26.Madde)

Takdir Komisyonu Tarafından Belirlenen Emlak Rayiç Değerleri Nasıl Öğrenilir?

1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. Maddesi uyarınca bina, arsa ve arazi birim değerleri Vergi Usul Kanunu'nun  "Emlak Vergisine Ait Bedel Ve Değerlerin Tespiti, İlanı Ve Kesinleşmesi" başlıklı mükerrer 49. maddesinin (b) fıkrasına göre belirlenmektedir. Söz konusu madde, 9 Nisan 2002 tarihinde yürürlüğe giren 4751 Sayılı Kanun'un 1/A maddesi hükmü ile değişikliğe uğrayarak takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirlerin, tarh ve tahakkuk işleminin yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanacağını, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verileceğini hükme bağlamıştır.

Emlak rayiç bedeline nasıl itiraz edilir?

Emlak Rayiç Bedeline itiraz edebilmek için Tek yol taşınmazın bulunduğu yer VERGİ MAHKEMELERİDİR.

En çok bilinen yanlış Belediyelere yapılan itirazların değerlendirilmesi olmakta ve bu yollar denenmektedir. Ancak Belediyelerin Takdir Komisyon Kararlarına karşı belediye meclisinin, belediye başkanının veya encümen komisyonunun bu itirazları değerlendirebilmesi hukuken mümkün değildir. Takdir Komisyonları vergi inceleme memurları tarafından oluşturulmakta olup kararları belediyeler tarafından değerlendirilmesi mümkün değildir.

Kim tarafından dava açılması gerekmektedir?

Emlak rayiç değerleri sokak,cadde ve taşınmazın parseline göre takdir edilmekte olup aynı apartman veya parselde bulunan her malikin ayrı ayrı dava açmasına gerek olmayıp malik sıfatı bulunan bir kişinin açtığı dava aynı sokak,cadde ve parselde bulunan diğer maliklerin de hukuki durumunu etkileyecektir.

Dava Açma Süreleri

Takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma süreci, belirli usul ve sürelere tabidir. Genel kural olarak, takdir komisyonu kararının tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde ilgili vergi mahkemesinde iptal davası açılması gerekmektedir. Ancak Takdir Komisyon Kararlarının emlak vergisi mükelleflerine doğrudan tebliğ usulüne ilişkin yasal düzenleme bulunmadığından söz konusu kararın ilan veya başka şekilde öğrenilmesi üzerine öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içerisinde dava açılmalıdır.

Bununla birlikte Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu'nun 2022/14 Esas ve 2023/2 Karar sayılı "Bu durumda Kanun'da takdir komisyonu kararlarının mükelleflere tebliğ edilmesi yönünde bir usul benimsenmemiş olması durumu gözetilerek mükelleflerce emlak vergisine esas asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerinin tespitine yönelik takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinden itibaren (30) günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açabileceklerinin kabul edilmesi gerekmekte olup.." içtihadı uyarınca dava açma süresi her halde 31.12.2025 tarihini geçemeyecektir.

Davada Dayanılabilecek Hukuki Gerekçeler;

1)   Dava konusu takdir komisyon kararının mevzuata aykırı olması

2)   Takdir Komisyonunun usule aykırı olarak oluşturularak toplanması

3)   Takdir Komisyonunun eksik inceleme ve değerlendirme ile emlak rayicini belirlemesi

4) Belirlen değerin taşınmazın gerçek değerinin yansıtmaması (değerin fahiş olarak belirlenmesi)

Yargılama Süreci

İYUK uyarınca vergi mahkemelerinde Resen Araştırma İlkesi geçerli olup  bu ilke uyarınca, mahkeme, davanın çözümü için gerekli tüm araştırmaları ve incelemeleri tarafların talebine bağlı kalmaksızın kendiliğinden yapar. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu'nun 2023/1 Esas ve 2023/3 Karar sayılı "Emlak vergisi vergi değerine esas olmak üzere arsa ve arazilerin asgari ölçüde metrekare birim değerinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararına karşı açılan davada Yargı merciince yapılan, esasen, takdir komisyonunca belirlenmiş metrekare birim değerinin, çeşitli bilimsel verileri de (değeri tespit edilen bölgenin imar ve altyapı durumu, iş merkezlerine uzaklığı, ulaşım imkanları vs.) dikkate alarak ve yargı merci gözetiminde icra edilen keşif ve bilirkişi incelemelerinin sonuçlarından yararlanarak hukuka uygunluğunu denetlemekten ibarettir" içtihatları uyarınca Vergi mahkemeleri, takdir edilen birim değerin hukuka uygunluğunu denetlemek amacıyla keşif yapar ve bu alanda uzman bilirkişilerden rapor talep eder. Bilirkişiler, taşınmazın bulunduğu bölgenin özelliklerini, piyasa koşullarını ve diğer değerleme kriterlerini dikkate alarak bağımsız bir değerlendirme sunarlar. Bilirkişi raporu, takdir komisyonunca belirlenen değerin “fahiş” veya “hukuka aykırı” olup olmadığını tespit etmede en önemli delillerden biridir. Mahkeme, bilirkişi raporunu davanın çözümü için uygun ve yeterli bulduğu takdirde, tarafların itirazlarına rağmen bu rapora dayanarak karar verebilir.

Yerleşik içtihatlar uyarınca da Vergi Mahkemeleri, takdir komisyonunun yerine geçerek yeni bir değer belirleyemez. Komisyon usule uygun oluşturulmakla birlikte takdir edilen değer fahiş olarak tespit edilirse mahkeme fahiş kısmı iptal eder. Eğer ki komisyonun usule ve mevzuata aykırı olarak oluşturulduğu tespit edilirse karar tamamen iptal edilmektedir.

Detaylı bilgi ve hukuki danışmanlık için ofisimizi ziyaret edebilir, bize ulaşabilirsiniz.